עמ"נ
בית משפט לעניינים מנהליים באר שבע
|
226-10-11
13/03/2012
|
בפני השופט:
ברוך אזולאי
|
| - נגד - |
התובע:
עיריית אילת
עו"ד ליטל שילה
|
הנתבע:
יינות ביתן בע"מ
עו"ד אורן ברמי
|
| פסק-דין |
ההליך
1. מדובר בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לעניני ארנונה באילת מיום 25.8.11, בה הוחלט לפטור את המשיבה מתשלום ארנונה כללית ביחס לשטחים המשותפים הצמודים לסופרמרקט המוחזק בידי המשיבה במרכז המסחרי "שמי-בר" באילת.
המערערת ביקשה לחייב את המשיבה בתשלום הארנונה על השטחים המשותפים בהתאם להחלטת מנהל הארנונה, או לחלופין להחזיר את הענין לועדת הערר, על מנת למצות את הבירור העובדתי.
2. לטענת המערערת:
א. מדובר בשטחי מעברים מקורים ושטחי פריקה וחניה המשמשים את ציבור הקונים, העובדים והספקים של העסקים הפועלים במרכז המסחרי, כאשר החיוב בארנונה בגינם חולק בין החנויות והעסקים במרכז בהתאם לחלקו היחסי של כל עסק, בהתאם לצו המסים החל על השטח.
המשיבה חויבה על ידי מנהל הארנונה, אך בערעור על החלטתו בועדת הערר מיום 25.8.11 הוחלט לבטל את החיוב בנימוק שהשטחים המשותפים אינם צמודים למושכר המוחזק בידי המשיבה, על פי סעיף 9.5 להסכם השכירות, והמשכירה (חברת הניהול שמי-בר) רשאית על פי ההסכם לנהוג בשטח זה כראות עיניה.
המשיבה חויבה בארנונה בגין שטח בגודל 178.3 מ"ר, בגין חלקה היחסי בשטחים בנויים משותפים, ובגין שטח בגודל 717 מ"ר עבור חלקה היחסי בשטחי הקרקע המשותפים.
ב. הועדה שגתה בהחלטתה הנ"ל משלושה נימוקים:
1) ההחלטה מנוגדת לסעיף 1.1.2 לצו המסים לפיו "שטח מבנה" כולל גם "שטחים משותפים".
2) על פי הפסיקה, יש לחייב עסקים בקניונים ובמרכזים מסחריים בגין חלקם היחסי בשטחים המשותפים (ת.א (חיפה) 22285/98,
ג.ר.א.ס בע"מ נ' עיריית חיפה ואח' (תקדין; עמ"נ
מאוזנר י.ר. 1996 בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים (נבו) ).
3) הועדה שגתה בכך שביססה את החלטתה על סעיף אחד מתוך הסכם השכירות שהומצא רק בעת הגשת סיכומי המשיבה, ללא תצהיר נלווה (סעיף 9.5) אף שלסעיף זה לא היתה כל משמעות לעניין. הסעיף האמור עוסק בתליית שלטים ואמצעי פרסומת על חזיתות המרכז המסחרי ועל גג הבנין.
סעיף 6.1 להסכם השכירות מטיל על המשיבה את החבות בתשלום כל מיסים, לרבות ארנונה, החלים על המושכר או בקשר אליו.
3. לטענת המשיבה:
א. המשיבה מחזיקה בנכסים המשמשים כסופר מרקט ומחסן. עד שנת 2009 כולל שנה זאת, חויבו הנכסים על בסיס מדידה וסיווג על "סופרמרקטים אזור 1: (319 מ"ר); "סופרמרקטים מסחריים אזור 1: (576 מ"ר) "כל שטח בנוי אחר" "אזור 1" (159 מ"ר) " ו"קרקע תפוסה" (717 מ"ר).
בשנת 2010, שונה חיוב הארנונה,לאחר תיקונים, ללא כל הסבר, והועמד על "סופרמרקטים אזור 1 - 2,103 מ"ר, "שטח בנוי אזור 1 - 1783 מ"ר, ו"קרקע תפוסה - 717 מ"ר. כאשר החיוב הועלה מ-324,362.52 ש"ח ל-578,187.56 ש"ח.
לאחר בדיקה הסתבר שהמערערת שינתה את סיווג המחסן ושטח הפריקה והטעינה מ"מחסנים ונכסים אחרים" ולאחדם תחת הסיווג של "סופרמרקטים", והתחילה לחייב את המערערת בגין "שטחים משותפים" לכאורה שבגינם לא חויבה בעבר.
בקשר לכך קבעה הועדה שהשטחים שחויבו כ"שטחים משותפים" אינם מהווים חלק מהמושכר, אינם מצויים בהחזקת המשיבה והשליטה והזיקה הקרובה ביותר אליהם הינה של המשכירה, תוך התבססות על סעיף 9.5 להסכם השכירות, וכפי שעולה גם מסעיף 9.6 להסכם, מהם עולה כי השטחים הנ"ל אינם צמודים למושכר, ואינם מהווים חלק ממנו, המשכירה רשאית לעשות בשטחים אלו כראות עיניה לרבות שימוש בעצמה, השכרה לאחרים והשוכר ומבקריו אינם רשאים לעשות שימוש בשטחים הציבוריים של המבנה או האחר, פרט למטרות גישה למושכר באופן שהמשכירה תקבע מעת לעת. המשיבה אינה רשאית לחסום את המעברים סביב המבנה. המשכירה הינה המחזיקה בשטחים אלה והיא אחראית להם בכל הקשור לתחזוקה, תאורה, נקיון וכדומה.
ב. צו המסים אינו יוצר זיקות לנכס, אלא קובע מהם נכסים רבי חיוב בארנונה.
ג. סעיף 61 להסכם השכירות עליו מסתמכת המערערת הינו סעיף סטנדרטי כללי המטיל על השוכר לשלם תשלומי חובה החלים על המושכר, דבר שאינו שנוי במחלוקת.